Wkład własny - czym jest i kiedy jest wykorzystywany?

Spełnienie marzenia o posiadaniu własnego mieszkania stanowi obecnie bardzo duże wyzwanie dla wielu singli i rodzin. Zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych wiąże się z koniecznością wyłożenia znacznych środków finansowych lub też posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej, która umożliwi zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Nie pomagają też w tej sytuacji panujące obecnie bardzo wysokie ceny nieruchomości, szalejąca inflacja czy też Rekomendacja S KNF w zakresie udzielania kredytów hipotecznych. Mimo tych trudności, wciąż jednak nic straconego. Ale zanim pójdziemy do banku po kredyt hipoteczny, to najpierw musimy mieć odpowiedni wkład własny. Czym jest wkład własny? Dlaczego jest wymagany? Ile obecnie wynosi i jak można go zastąpić, jeśli nie mamy gotówki?

Co to jest wkład własny?

Planując inwestycję w kupno mieszkania lub budowę domu, ale z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, starania o pozytywną decyzję muszą zostać poprzedzone zebraniem odpowiedniej kwoty lub wartości wkładu własnego. Wkład własny jest jednym z podstawowych wymagań względem przyszłych kredytobiorców, którzy planują zakup nieruchomości. Co więcej, jest to warunek konieczny, czyli zgodnie z obecnie obowiązującą praktyką, jeśli nie posiadamy wkładu własnego - kredyt hipoteczny z pewnością nie zostanie przyznany. 

Tym samym można przyjąć, że definicja wkładu własnego sprowadza się do określenia tym mianem własnego wkładu finansowego w planowaną inwestycję zakupu mieszkania lub budowy domu, która w zamierzeniu zostanie częściowo sfinansowana kredytem hipotecznym. Wkład własny stanowi de facto część ceny lokalu mieszkalnego lub część wartości inwestycji budowlanej, zgodnie z przyjętym kosztorysem.

Wymóg wkładu własnego kredytu hipotecznego

Konieczność posiadania własnych środków inwestycyjnych na zakup lub budowę nieruchomości z wykorzystaniem kredytu hipotecznego została przyjęta w polskiej bankowości w 2014 r. Dzięki temu rozwiązaniu wartość zadłużenia jest mniejsza od wartości inwestycji, co pozwala uzyskać korzystniejsze warunki kredytowe w zakresie kosztów i obciążeń. 

Jak sytuacja wyglądała wcześniej? Kredytobiorcy mogli liczyć na bardzo korzystne finansowanie zakupu nieruchomości - kredyty były udzielane na 100% jej wartości. Co ciekawe, na rynku były też dostępne oferty pozwalające uzyskać kredyt hipoteczny nawet na 130% wartości nieruchomości, co oznaczało, że te "dodatkowe" środki można było przeznaczyć np. na remont czy też wyposażenie domu lub mieszkania. 

Co wpłynęło na zmianę podejścia polskiego sektora bankowego w tym zakresie? Wszystko zmieniła Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego właśnie w 2014 r., która określała zbiór dobrych praktyk w zakresie udzielania kredytów hipotecznych.

Ile wynosi minimalny wkład własny w 2022 r.?

Rekomendacja S stanowiła m.in. odpowiedź na kryzys, który wybuchł w światowym sektorze bankowym w 2008 r. ściśle związany z finansowaniem rynku nieruchomości. Celem wdrożenia wymogu wkładu własnego było odpowiednie zabezpieczenie sektora w zakresie ryzyka kredytowego, z którym zmagali się nie tylko kredytobiorcy, ale również banki. 

Zgodnie z założeniami przyjętymi przez KNF w 2014 r. minimalny wkład własny wynosił 5% wartości inwestycji, a w kolejnych trzech latach odpowiednio 10/15/20%. W 2022 r. wkład własny jest wymagany nadal w wysokości 20% wartości inwestycji, ale dopuszczalny jest też niższy (10%) pod warunkiem, jeśli kredytobiorca zdecyduje się na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. W przypadku kredytów walutowych wymóg wkładu własnego jest wyższy i może wynieść nawet 40% wartości inwestycji.

Co może być wkładem własnym?

Powszechnie przyjmuje się, że wkład własny kredytu mogą stanowić tylko środki zgromadzone w banku lub też posiadana gotówka. Jednak pod pewnymi warunkami, banki akceptują także inne źródła finansowania wkładu własnego w całości lub jego części. 

Przykładem mogą być:

• darowizny pieniężne przyjęte od członków rodziny z zachowaniem wszelkich wymogów fiskalnych; 
• zastawy na papierach wartościowych, a najlepiej na obligacjach emitowanych przez Skarb Państwa; 
• środki zgromadzone na poczet przyszłej emerytury, odkładane w ramach kont emerytalnych IKZE oraz IKE; 
• zabezpieczenie inną nieruchomością, w tym też działką w przypadku budowy domu; 
• środki z tzw. premii gwarancyjnej wypłacanej przy likwidacji książeczki mieszkaniowej.

Jak jest wykorzystywany wkład własny?

Należy pamiętać, że środki z posiadanego wkładu wpłaca się bezpośrednio sprzedawcy nieruchomości, a nie do banku. Fakt uiszczenia należności we wskazanej wysokości trzeba odpowiednio udokumentować i przedłożyć w banku, który dopiero na podstawie tego uruchomi środki kredytowe (w całości lub w transzach, zgodnie z przyjętym wcześniej harmonogramem spłat). 

Bardzo często wystarczające w tym zakresie będzie przedłożenie wykonania przelewu na rachunek powierniczy prowadzony przez dewelopera, zgodnie z warunkami umowy deweloperskiej oraz potwierdzenie sprzedającego o przyjęciu środków. Na poczet wkładu własnego zaliczany jest też zadatek, często pobierany przez sprzedających na mocy umowy rezerwacyjnej.